سرقفلی در حقیقت واگذار کردن حق یک مال است. این قرارداد در حقیقت یک نوع رابطه مالک و مستأجری در املاک تجاری است که بیشتر در قدیم مرسوم بوده است. در حقیقت واگذاری سرقفلی به معنای واگذاری حق کسب است و سرقفلی یکی از انواع حقوق مالی تبعی محسوب می‌شود.
- در این مقاله میخوانید:
- تاریخچه سرقفلی
- حق سرقفلی در قانون مالک و مستأجر
- چه زمانی مستأجر مجبور به تخلیه ملک می‌شود؟
- تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال منافع به غیر
- تخلیه ملک به دلیل تعدی مستأجر
- در چه صورتی ملک تجاری به درخواست مالک تخلیه می‌شود؟
- وکیل ملک و سرقفلی در مشهد
برای انتقال این حق میان مالک و مستأجر قراردادی تنظیم می‌شود. البته باید بدانید که انتقال سرقفلی صرفاً در مورد اموال غیرمنقول است. به عنوان مثال یک باب مغازه
و این مال باید تجاری باشد؛ یعنی مغازه‌ای باشد که در آن تجارتی انجام می‌گرفته و محل کار و کسب بوده است.به این ترتیب یک کاسب می‌تواند برای سال‌ها در یک مکان تجارت کند بدون اینکه مالک ملک باشد. این شیوه اجاره موجب ادامه یافتن یک شغل خاص در ملک تجاری شده و ارزش تجاری آن را حفظ می‌کرد؛ بنابراین ممکن بود یک مغازه‌دار سی چهل سال در یک مکان کار کند بدون اینکه مالک آن باشد و به این ترتیب اعتماد اهالی را جلب کند و شناخته باشد.
امروزه کمتر ممکن است کاسب‌های قدیمی در یک مکان بمانند مگر اینکه خودشان مالک ملک باشند. با توجه به افزایش میزان اجاره، کمتر از بحث سرقفلی استفاده می‌شود. به همین دلیل هم مغازه‌داران مجبورند برای فرار از افزایش اجاره، هر سال محل کار خود را تغییر دهند و باز تا در محل جدید شناخته می‌شوند و مشتری جذب می‌کنند یک‌بار دیگر جا به جا می‌شوند! می‌توانید تصور کنید که این مسئله تا چه حد بر شغل این افراد اثرگذار است.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
تاریخچه سرقفلی
دقیق مشخص نیست که واژه سرقفلی از چه زمانی باب شده است اما اولین مدرک موجود در قوانین ایران سال 1317 است. در سال 1356 در قانون مالک و مستأجر هر زمان مالک می‌خواست می‌توانست ملکش را در برابر پرداختن میزان سرقفلی به مستأجر تخلیه کند؛ اما در سال 56 این قانون در تعارض با حقوق مستأجر ملک تجاری می‌باشد.
ماده 18 قانون روابط مالک و مستأجر
میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.
حق سرقفلی در قانون مالک و مستأجر
براساس قانون مالک و مستأجر تصویب شده از سال 1376 شامل این موارد است:
- این امکان وجود دارد که مستأجر پولی را که در اول اجاره به مالک پرداخته باشد. در این حال برای مستأجر حق سرقفلی ایجاد می‌شود و هر زمان تصمیم بر تخلیه ملک گردد، مالک باید مبلغ سرقفلی را براساس قیمت روز به مستأجر بپردازد.
- اگر بین مالک و مستأجر توافق شده باشد که بعد از پایان دادن عقد اجاره، مالک ملک همچنان به مستأجر اجاره بدهد، در این حالت چنانچه مالک درخواست کند که مستأجر از حق خود گذشت کند و ملک را تخلیه نماید یا اینکه میزان اجاره را بالا ببرد مستأجر حق دارد که مبلغ سرقفلی را مطالبه کند.
- این امکان وجود دارد که بین مالک و مستأجر این‌طور توافق شده باشد که بعد از تمام شدن عقد اجاره، مالک، ملک را به مستأجر اجاره بدهد. در این حالت درصورتی‌که مالک بخواهد ملک را به فرد دیگری به جز مستأجر مورد نظر اجاره بدهد باید قبل از آن، مبلغ سرقفلی را براساس قیمت روز بپردازد.
ماده 7 قانون روابط مالک و مستأجر بیان می‌دارد:
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره 1- هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
تبصره 2- دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
چه زمانی مستأجر مجبور به تخلیه ملک می‌شود؟
براساس قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1356 با اتمام قرارداد اجاره، در حقیقت اجاره برای مستأجران تمام نمی‌شود و مستأجر می‌تواند به تصرفاتش ادامه دهد. براساس قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1376 با اتمام مدت اجاره، اجاره به پایان می‌رسد. مستأجر نمی‌تواند به تصرف خود در ملک ادامه دهد. براساس قوانین مجبور به تخلیه سرقفلی می‌گردد.
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال منافع به غیر
این امکان وجود دارد که یک ملک تجاری که برای انجام کاری اجاره می‌شود. در این حالت درصورتی‌که مستأجر شغلش را بدون اجاره مالک تغییر بدهد، مالک می‌تواند با استناد به قانون درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
البته باید بدانید مالک در حالتی می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه کند که شغل جدید او با کار قبلیش بی‌ربط باشد؛ مثلاً ملک برای لباس‌فروشی اجاره شده اما در آن خیاطی انجام می‌شود در این حالت مالک نمی‌تواند ملک تجاری را تخلیه کند.
تخلیه ملک به دلیل تعدی مستأجر
اگر مستأجر در مورد ساختمان ملک مرتکب عملی شود که موجب آسیب به بنا شود، مرتکب تعدی و در ملک شده است؛ مثلاً اگر مستأجر اقدام به کندن چاه در ساختمان کند. یا اینکه آسیبی که در بنا ایجاد شده مثلاً سوراخ شدن نشتی لوله‌های ملک را تعمیر نکند و ساختمان بریزد. اگر مستأجر مرتکب هر عملی شود که موجب آسیب به ملک شود، مالک می‌تواند خواستار فسخ قرارداد و تخلیه ملک شود.
در چه صورتی ملک تجاری به درخواست مالک تخلیه می‌شود؟
در صورت وجود هرکدام از این شرایط مالک می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد:
- اگر مالک برای تجارتش به ملک خود نیاز شخصی داشته باشد، بعد از پایان مدت عقد اجاره، مالک می‌تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
- اگر مالک برای سکونت شخصی به ملک خود نیاز داشته باشد بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، می‌تواند درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد.
- اگر مالک برای تجارت شخصی خود به ملک نیاز داشته باشد، در این حالت می‌تواند بعد از اتمام مدت اجاره، از مستأجر بخواهد که برای تخلیه ملک اقدام کند.
- بر طبق ماده 6 قانون روابط مالک و مستأجر، چنانچه مالک، ملک تجاریش را اجاره بدهد می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجر می‌تواند در مدت اجاره، مبلغی را از مالک یا مستأجر دیگر برای واگذاری حق خود به عنوان سرقفلی را بگیرد.
وکیل ملک و سرقفلی در مشهد
درصورتی‌که به هر نحو درگیر دعاوی ملکی و موارد مرتبط با ملک شدید، می‌توانید از وکیل ملکی در سامانه حقوقی عدلاک ارتباط برقرار کنید.
تماس فوری با تیم حقوقی متخصص در شهر شما
تماس با تلفن‌های 09150998001 و 09393106011
دیدگاهی یافت نشد